Nájomné bývanie môže výrazne predražovať ceny bytov

Autor: Inštitút urbánneho rozvoja | 20.10.2020 o 9:42 | Karma článku: 2,18 | Prečítané:  823x

Ceny nových bytov aj napriek súčasnej koronakríze vytrvalo rastú. Len v Bratislave chýba odhadom 40-tisíc bytov a vedenie mesta hovorí aj o chýbajúcich 4-tisíckach nájomných bytov (ideálne s regulovaným nájmom).

Pri súčasnom tempe výstavby, ako aj tempe povoľovania novej výstavby v Bratislave, keď ročne pribudne približne 2500 nových bytov, je dobehnutie tohto dlhu v nedohľadne.

Nájsť riešenie nedostatku nájomných bytov s regulovaným nájmom sa pokúša aj Ministerstvo financií SR v dokumente „Moderné a úspešné Slovensko – národný integrovaný reformný plán.“ V jednej zo svojich častí  (Hlavné strategické politiky a iniciatívy na trhu práce a v sociálnej udržateľnosti do roku 2030) uvádza aj nasledovné:

„Zavedie sa povinný podiel nájomných bytov s regulovaným nájmom v nových developerských projektoch. Pri nových developerských projektoch, ktoré žiadajú o stavebné povolenie od roku 2022, by sa tento podiel mohol pohybovať na úrovni od 5 % do 10 %. Jednou z možností ako podporiť výstavbu takýchto bytov v projekte bude prostredníctvom výhodného úveru zo ŠFRB. Tento podiel by sa mal uplatňovať vo väčších mestách v úzkej spolupráci so samosprávou. Výška regulovaného nájomného by mala zohľadňovať aj príjem rodiny.“

Mohli by sme povedať, že je to super nápad, keď s novou komerčnou výstavbou bytov budú rásť aj počty nájomných bytov s regulovaným nájmom. Ako pri všetkom, aj tu si treba položiť otázku – kto to zaplatí?

Z uvedeného materiálu nie je zrejmé, kto má tieto byty vlastniť, resp. spravovať. Dlhodobé vlastníctvo bytov a ich prenájom nie je pre väčšinu developerov predmetom ich podnikania. Chcieť to od nich (developerov) by bolo ako vyžadovať od automobiliek, aby prevádzkovali v mestách služby carsharingu s regulovanými cenami.

Teoretické riešenie existuje, má však ale…

Jedným z možných riešení je vznik obecných spoločností nájomného bývania, ktorým by boli developeri zaviazaní predávať uvedené percentá bytov. Tieto obecné spoločnosti by na nákup bytov využívali napríklad aj spomenuté výhodné financovanie zo ŠFRB. Inú alternatívu zatiaľ nevidíme.

Dôležitou otázkou je ale cena, za ktorú by obecné spoločnosti takéto byty kupovali. Ak by mala byť cena nižšia ako trhová, adekvátne by sa znižoval príjem developera z projektu. Ten by mal ako každý podnikateľský subjekt dve možnosti: V prvom prípade by zvýšil cenu ostatných 90 – 95 % bytov tak, aby dosiahol plánovaný príjem a zisk, alebo (ak by to na trhu nebolo možné) by stavať ani nezačal, nakoľko by mu projekt nedával ekonomický zmysel.

Ani jedna z týchto možností by ale pre väčšinu populácie nebola výhodná. V konečnom dôsledku by to znamenalo buď priamy rast cien všetkých nových bytov, alebo zníženie ich ponuky a následný rast cien bytov z dôvodu nízkej ponuky. 

Všeobecná predstava o obrovských maržiach developerov sa totiž nezakladá na pravde. Ak by bolo stavať nové bytové komplexy tak úžasne ziskové, nič by nebránilo mestám stavať byty už dnes a priamo pomocou mestských developerských spoločností.

Stále je veľa otázok a málo odpovedí

Povinný podiel nájomného bývania so sebou prináša kvantum ďalších nezodpovedaných otázok. Nezníži regulované nájomné bývanie hodnotu bytov ich vlastníkom v dobe predaja? Má sa povinnosť týkať aj výstavby luxusných projektov? Bude chcieť mesto nakupovať byty s trhovou cenovkou v pásme nad 5 000 € za meter štvorcový? Povedzme si úprimne, v takýchto prípadoch asi umiestnenie regulovaného nájomného bývania nedáva zmysel.

Ak chceme naozaj zabezpečiť bývanie pre všetkých, v prvom rade je potrebné bezodkladne zefektívniť povoľovacie procesy na úradoch. Podľa rebríčka Doing business je v dĺžke povoľovacích procesov Slovensko druhou najhoršou krajinou v Európskej únii (po Cypre). Komplikovanosť, nepredvídateľnosť a čas potrebný na povolenie stavieb sa prirodzene odráža aj na celkových nákladoch a konečných cenách.

Dlhodobo poukazujeme na problematickosť a extrémnu dĺžku povoľovania hoci len prvého kroku ku stavbe – vydanie záväzného stanoviska. Nedávno sme informovali, že iba pre stanoviská, ktoré sa vyjadrovali k bytom a apartmánom bola v roku 2019 priemerná doba od podania žiadosti po zverejnenie stanoviska 275 dní. Medián predstavoval 227 dní, teda viac ako sedem mesiacov a to je naozaj dlhé čakanie. Je potrebné podotknúť, že ide len o jedno z možných desiatok potrebných stanovísk pre projekty.

Juraj Suchánek

výkonný riaditeľ IUR

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

Stĺpček šéfredaktorky

Jankovská usvedčuje Fica, že vedel o Kočnerovi (stĺpček šéfredaktorky)

Pred Jankovskou navštívil Fica Bödör.

KOMENTÁR PETRA TKAČENKA

Za Kollára sa musia hanbiť všetci

Boris Kollár sa nikdy nemal stať predsedom parlamentu.


Už ste čítali?